(서진희의 맛깔스런 펀드)부동산 펀드(2)-리츠(REITs) 투자포인트 임대형 부동산 투자 장점만 살린 간접투자상품 운용사 성격을 먼저 파악·시장 전망도 알아둬야 펀드오브 리츠,ELS펀드등 다양한 상품 분산투자, 장기 투자, 간접투자 원칙 지켜야 입력 : 2005.11.02 09:30 [이데일리 서진희 칼럼니스트] 지난 번에 이어 이번 시간에는 부동산펀드를 종류별로 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 지난 시간에 정리한 대로, 부동산에 투자하여 얻을 수 있는 수익은 크게 토지 및 건물 등에 대한 매매차익(평가차익)과 임대수익, 부동산 개발과정에 참여하여 발생하는 이익(개발이익) 및 시설 관리 등으로부터 발생하는 관리소득 등이 있을 수 있습니다. 그러나 부동산의 개발이나 매매과정이 아직은 시장에서 완전하게 정형화되어 있지 않아 명확한 구분이 쉽지는 않습니다. 일반 개인들이 부동산투자에서 어려워하는 부분도 바로 여기서부터 시작된다고 볼 수 있습니다. 특히 자본이득이라고 볼 수 있는 매매차익은 부동산의 특성이 주식과 달라 공정한 시장가격으로 원하는 시점에 자유롭게 사고 팔 수 있는 것이 아니기 때문에, 기대수익을 예상하거나 실제로 그 기대수익을 실현하는 과정도 투자자입장에서는 제약조건이 많다고 할 수 있습니다. 또한 개발이익의 경우에도 하나의 부동산 개발 프로젝트(예. 디즈니랜드 같은 테마파크의 개발)가 기획에서부터 설계 및 시공의 과정을 거쳐 정상적인 운영을 통해 이익을 얻을 때까지는 상당한 기간과 여러 단계의 행정적, 기술적 절차가 필요하게 됩니다. 하지만 부동산투자에서 발생하는 임대수익은 그 수준을 어느 정도 예측할 수 있고, 투자금에 대해 일정한 현금흐름을 발생시키며, 경기변동에 대한 민감도도 상대적으로 낮아 투자자 입장에서도 쉽게 접근할 수 있다는 장점이 있습니다. 임대수익형 부동산 리츠는 바로 이와 같은 임대형 부동산 투자만의 장점을 살려 간접투자상품을 구성한 것이라고 볼 수 있습니다. 부동산 리츠(REITs)란? 국내에서도 지난해부터 여러 종류의 부동산 펀드들이 선을 보이고 있으나, 아직까지는 대부분의 부동산펀드들이 임대수익보다는 특정 개발프로젝트에 자금의 대출을 목적으로 하는 개발형 부동산펀드가 주를 이루고 있습니다. 특히 대부분의 펀드가 유동성이 상대적으로 제한되어 있는 단위형 또는 폐쇄형으로 개발되어 개인 투자자가 원할 때 언제든지 투자하기 힘든 것이 현실입니다. 반대로 해외시장에서는 부동산리츠가 대표적인 부동산관련 간접투자상품으로 오래 전부터 인식되어 오고 있습니다. 해외시장에서의 부동산리츠란 주로 부동산의 전부 또는 일부를 취득하여 소유(ownership), 개발(development) 또는 관리(management)를 통해 수익을 실현하고, 그 수익을 주로 배당금의 형태 투자자에게 재분배하는 투자회사(뮤추얼펀드, mutual fund) 또는 투자신탁(investment trust) 형태를 의미합니다. 좀 더 단순하게 생각하면, 투자대상이 부동산이라는 점을 제외하면 우리가 잘 알고 있는 주식형펀드를 비롯한 다른 간접투자상품과 큰 차이점이 없다는 것이지요. 이제 부동산리츠의 특징에 대해 간단히 살펴보도록 하겠습니다. 부동산리츠의 형태: 투자회사 형태인 뮤추얼펀드와 투자신탁 형태(수익증권이라고도 부르는) 모두를 통칭하여 부동산 리츠라고 부릅니다. 실제 미국에서는 뮤추얼펀드의 형태로, 호주 등에서는 투자신탁의 형태로 발전되어 있을 만큼 나라마다 대표적인 형태는 다를 수 있습니다. 부동산리츠의 유동성: 투자회사(뮤추얼펀드) 형태의 부동산리츠는 폐쇄형인 경우 주식시장에 상장되어 시장가격에 따라 매매되고, 개방형인 경우 일반 주식형 뮤추얼펀드처럼 판매회사를 통해 매수/매도가 가능합니다. 물론 투자신탁(수익증권) 형태의 부동산리츠는 대부분이 판매회사를 통해 매수 및 환매가 가능하게 하여 충분한 유동성 확보가 가능합니다. 부동산리츠의 운용회사: 일반 주식형 펀드의 운용을 자산운용사가 담당하는 것처럼, 부동산리츠 역시 부동산 개발 및 투자관리를 전담으로 하는 일정기준을 충족하는 등록된 회사만이 설립, 운영할 수 있습니다. 대부분의 국가에서는 이러한 부동산 운용회사들에 대해 자본금 및 전문인력 등에 엄격한 규제를 두고 있으며, 대신 이들 회사들이 운용하는 부동산 리츠에 대해서는 각종 부동산관련 규제 및 세제 등에 있어 특별한 혜택을 부여하고 있습니다. 부동산리츠의 운용방식: 일반적인 공모형 부동산리츠를 보면 주로 개발/임대형 부동산 투자가 대부분을 차지하고 있습니다. 예를 들어 백화점과 같은 상업용 건물을 매수하여, 리노베이션을 한 후 일반사업자에게 임대하여 임대수익 및 관리수익을 얻는 구조를 간단하게 생각해 볼 수 있습니다. 그 외에 실버타운을 개발하여 분양한 후 임대수익 및 개발/관리수익을 추구하는 등의 운용방식도 부동산리츠의 주요 운용방식이라고 볼 수 있습니다. 부동산투자신탁, 부동산신탁, 부동산투자회사… 그리고 리츠 지금까지 설명 드린 부동산리츠의 특징을 이해하셨다면, 부동산투자신탁, 부동산신탁, 부동산투자회사가 실질적으로는 동일한 성격을 갖고 있는 부동산관련 간접투자상품이라는 점을 쉽게 이해할 수 있을 것입니다. 이를 간단한 그림으로 나타내면 다음과 같습니다. 물론 개별 상품에 적용되는 법규가 다르기 때문에 나타나는 차이점은 있을 수 있지만, 기본적인 상품구조는 동일하다고 할 수 있습니다. 부동산 리츠의 투자 포인트 부동산 투자를 고려할 때, 주로 장기적으로 꾸준한 수익을 추구한다면 주로 임대수익으로 투자수익이 결정되는 부동산 리츠에 투자하는 것을 주요 방법으로 고려할 수 있습니다. 이제부터는 부동산리츠에 투자할 때 주의해서 살펴봐야 할 내용을 정리해보도록 하겠습니다. 1) 리츠의 주요 투자대상: 부동산리츠가 투자하는 대상이 주거용/상업용/공업용 인지, 이미 완성된 건물에 투자하는지 아니면 부지를 매입하여 개발하는 방식인지, 특정지역만을 대상으로 하는지 아니면 전국을 대상으로 부동산 투자를 시행하는 지 등에 대한 대략적인 내용 2) 투자 목적(수익창출의 방법): 단순히 건물을 소유하여 임대수익만을 얻는 것인지 아니면 건물을 직접 소유 및 관리하여 부가수익까지 얻는 방식, 또는 단기 매매만을 목적으로 하는 것인지에 대한 정보 3) 운용사의 성격 및 운용현황: 부동산리츠를 운용하는 회사의 전반적인 개요는 물론, 전체 운용규모, 주요운용방식, 과거운용실적 및 특화된 부분이 있는지에 대한 내용 4) 투자대상 시장/장단기 전망: 해당 부동산리츠가 주로 투자하는 지역의 장단기 시장전망에 대한 자료는 물론, 정부의 정책 및 주요 투자지역 또는 국가에 대한 정보 전세계 부동산리츠를 골라 모은 펀드 오브 리츠: Fund of REITs 다음으로는 부동산 리츠를 활용한 다양한 투자상품을 살펴보기로 하겠습니다. 이러한 상품들은 부동산리츠에 직접 투자할 때 감수해야 하는 위험요인을 낮추면서도, 부동산리츠에 투자할 수 있는 또 다른 수단을 제공한다는 면에서 특히 개인투자자에게 효과적인 투자수단이라고 할 수 있습니다. 앞에서 설명드린 대로, 부동산리츠 시장이 성숙된 외국의 경우에도 쇼핑몰이나 아파트 등 주거단지, 공장용지 등 다양한 투자대상에 특화된 부동산리츠들이 많이 있지만, 여전히 개별 부동산리츠의 특성에 대해 개인투자자가 정확히 이해한다는 것은 쉽지 않습니다. 특히 그 대상이 개인들이 접근하기 어려운 공장 및 상업용지, 대규모 개발단지같은 경우 관련된 정보 및 규정을 이해하는 것이 쉽지는 않습니다. '펀드 오브 부동산 리츠(Fund of REITs)'는 일반펀드의 ‘펀드 오브 펀즈(Fund of Funds)’와 동일한 구조로, 펀드매니저가 다양한 부동산리츠와 관련 시장을 분석해 펀드의 투자자산을 우량한 부동산리츠에 분산하여 투자하는 것을 말합니다. 투자자의 입장에서는 우량주식을 골라 담는 주식형펀드에 투자하듯이, 우량 부동산리츠를 골라 담아 투자하는 ‘펀드 오브 리츠’에 투자함으로써 전세계 다양한 부동산 시장에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 특히 펀드 오브 리츠를 활용하면 전세계 지역별, 투자대상별로 잘 분산된 부동산 포트폴리오를 가질 수 있다는 장점이 있습니다. 부동산 리츠 지수를 활용한 ELS펀드: REITs (Index)-linked Structured Product 마지막으로 부동산리츠에 연계된 상품으로 부동산지수연계 ELS펀드를 들 수 있습니다. 주식시장의 움직임을 대표적으로 나타내는 것이 주식시장지수(예. 한국종합주가지수(KOSPI))라고 한다면, 부동산리츠 시장의 움직임을 대표하는 것을 부동산리츠 지수(REITs Index)라고 부릅니다. 우리나라에는 아직 상장된 부동산리츠의 수가 많지 않고 활발하게 거래가 되지 않아 지수화하기에는 시기상조이나, 미국 및 일본시장에는 주식시장에 상장된 부동산리츠를 대상으로 하는 다양한 리츠지수들이 발표되고 있습니다. 대표적인 것으로는 미국의 다우존스 리츠지수, 일본의 TSE 리츠지수 등으로 일반 주가지수와 마찬가지로 이들 지수와 관련된 파생상품들도 지속적으로 다양하게 개발되고 있어 이를 활용한 여러가지 구조화상품(structured product)이 선보이고 있습니다. 물론 투자대상을 정형화하기 어려운 부동산 시장에서 리츠지수가 시장을 완전히 대표하는 지수라고 단언할 수는 없지만, 이러한 지수에 연계된 구조화 펀드 및 예금 등에 투자하는 것은 부동산시장에 간접적으로 투자할 수 있는 또 하나의 방법이라고 할 수 있습니다. 부동산리츠 지수연계 펀드의 경우, 일반 주가연계펀드처럼 리츠지수의 움직임에 따라 사전에 확정된 수익을 얻을 수 있다는 점에서 볼 때, 변동성이 심한 부동산 시장에서 상대적으로 위험은 줄이고 투자수익이 예측 가능하다는 장점을 가질 수 있습니다. 특히 전에 말씀드린 것처럼, 리츠지수연계 상품의 수익구조에 따라 원금보존 등의 조건을 부가할 수 있으므로, 상대적으로 안전한 투자방식이라고도 할 수 있습니다. 단, 위험을 낮출 수록 기대수익이 낮아진다는 평범한 원칙(?)을 다시 한 번 되돌이켜보면, 이러한 상품은 말씀드린 부동산 리츠를 활용한 여러 상품 중 가장 보수적인 간접투자상품이라고 할 수 있습니다. 마지막으로… 모든 투자의사결정이 마찬가지지만, 부동산투자에 대한 의사결정 시에도 다음의 기본적 원칙은 반드시 지켜져야 합니다. - 자산배분 차원에서의 분산투자 - 적정한 투자목적에 맞는 장기투자 - 투자전문가를 적극적으로 활용하는 차원의 간접투자 특히 부동산에 대한 투자는 개별 투자안의 규모가 크고, 시장자체의 제약조건이 지속적으로 변화하기 때문에 더욱 주의가 필요하다고 말할 수 있습니다. 다음시간에는 현재 우리나라 시장의 부동산펀드 중 대부분을 차지하는 대출형 부동산펀드과 최근의 다양한 부동산관련 투자상품에 대해 살펴보도록 하겠습니다. (서진희 기은SG 자산운용 마케팅본부 상품개발팀장)